鶴岡市では旧町村の都市計画区域の見直しについて、７月から８月にかけて説明会を開いてきました。
藤島地域では元町と上藤島の「用途地域」は「市街化区域」に、それ以外の農村部は「市街化調整区域」とする計画です。
元町などの「用途地域」が「市街化区域」になれば、農地は「宅地並み評価」となり、数十年かけて「宅地並み課税」になります。
■宅地並み評価とは
市街化区域の農地への課税は、評価方法が「農地評価」から「宅地並み評価」となり、課税方法は「農地課税」から「農地に準じた課税」となります。
「宅地並み評価」とは、近隣の「状況類似宅地等の価額」から「造成費相当額」を引いた額になります。
「造成費相当額」を引くのは、農地を宅地として開発するためには、土盛り等の造成費が必要となるためで、例えば50㎝の土盛りが必要だとすると、平成24年度基準で１６８０円／㎡の造成費となっています（30㎝９１０円、70㎝２３８０円）。
■課税標準額は３分の１、段階的に
「農地に準じた課税」とは、課税標準額は評価額に３分の１を乗じた額（都市計画税は３分の２）とされます。
また一般農地と同様に、負担水準に応じたなだらかな調整措置が図られます。
調整措置は、前年度課税標準額の負担水準が本来の70％以下なら負担調整率は１・１で、税額が毎年10％ずつアップします。
負担水準が70～80％まで高まれば負担調整率は１・０７５、80～90％になれば１・０５０、90％以上になれば１・０２５となります。
■藤島地域の現況は
具体的に見てみます。
藤島地域の用途地域内の現況は、宅地が２５０３筆あり合計地積で１１２万２６００㎡、合計評価額は１０８億３７５０万円で、１㎡当たり平均評価額は９６５３円となります。
田は93筆、16万０９００㎡で１７８０万円、㎡当たり１１１円。
畑は４６７筆、13万１７００㎡で６８０万円、㎡当たり51円です。
田が１０００㎡（10㌃）の場合、現在の課税標準額は１００円／㎡と仮定して10万円、税率は１・４％なので税額は１４００円／10㌃となります。
■宅地並み課税では
「宅地並み課税」では、宅地並み評価額は１万円／㎡と仮定して、造成費１６８０円を引いた８３２０円となり、１０００㎡（10㌃）では８３２０円×１０００で８３２万円、その３分の１が課税標準額で２７７万３３３３円／10㌃。税率１・４％で税額は３万８８２６円／10㌃となります。
田で10㌃１４００円の固定資産税は、３万８８２６円に27・７倍もアップする計算です。
その時期は上表のシュミレーションのように40年目となります。 都市計画税（税率０・３％）は同様に３００円が47年目に１万６６４０円になります。
■26年度から課税
都市計画区域の見直しは、来年２～３月に県都市計画審議会が開催され、４月に都市計画決定、25年度には土地調査がおこなわれ、26年度から課税実施される計画です。
人口減少とデフレ経済で地価下落が続き、開発圧力が弱まっている時代に、「合併で鶴岡市に合わせるだけの」都市計画見直しで良いのか、十分な議論が必要です。
